<서울 부동산의 미래> 독서평
빠숑 김학렬 소장님의 두 번째 책 "서울 부동산의 미래"를 읽었다. 2017년 하반기 때 나온 책이다. 그 당시와 지금 부동산 특히, 아파트 시세를 비교해 보면 상당 부분 많이 올랐다. 17년도 가격으로 서울 아파트를 매수하라고 하면 아마 열에 열 명은 아파트를 구매할 것이다. 이 책은 서울에 대해서 어떤 말을 하는 것일까?
책은 전반적으로 서울에 대한 역사부터 왜 강남이 발달할 수밖에 없는지부터 설명을 한다. 서울은 600년 전에도 수도였고, 지금도 대한민국의 수도다. 즉 대한민국에서 가장 중요한 도시인 것이다. 즉 이 말은 땅값이 가장 비싸다는 말일 수밖에 없다. 부동산 공부를 한다고 하면 서울 먼저 공부를 해야 한다고 저자는 말한다.
서울을 모르고 부동산 투자를 한다는 것은 공부로 따지면 개념 공부를 안 하고 바로 문제 풀이로 넘어가는 경우와 같다고 생각한다. 즉 서울 부동산이라고 하면 가장 기본이 되는, 부동산에 관심을 가진 사람이라고 하면 꼭 공부를 해야 할 도시라는 것이다. 이미 서울은 많이 올랐지만 그래도 왜 올랐는지부터 파악해야 하는 건 아닐까 생각해 본다.
-부동산 투자의 완벽한 사용 설명서
서울 부동산도 침체기는 있었다. 2012년부터 2015년 까지는 침체기였다. 그때 아파트를 산다고 하면 모두가 바보라고 하던 시절이었다. 하지만 웬걸, 2016년부터 서울 부동산은 무섭게 올라가는 걸 많은 사람들이 지켜봤을 것이다. 그때 부동산 폭락론을 주장하던 사람들은 다 어디로 갔을까? 물론 21년도 이후 다시 부동산은 하락과 상승, 다시 하락 사이클을 반복하고 있다.
경제성장률은 자꾸 떨어지는데 왜 서울 집값은 계속 오르는 것일까? 저자가 가장 중요하다고 생각하는 KBF(Key Buying Factor, 구매 고려 요인)가 모두 갖추어 저 있기 때문이다. KBF란 부동산을 구매할 때 고려하는 요인 즉, 교통, 교육, 상권, 환경을 말한다. 서울에서 이 4가지 요소가 부족한 경우가 있는가? 없을 것이다.
각 지역마다 한두 가지씩은 빠질 수 있지만 서울 대부분 지역은 이 4가지 요소를 충족하고 있다. 어느덧 서울을 촘촘히 연결한 서울 지하철부터, 도로, 교육, 한강 같은 환경까지. 앞으로 서울은 발전하면 발전했지 발전 못하는 요인은 없는 것이다. 물론 서울을 대규모 개발할 수는 없다. 그래서 생긴 것이 수도권 아니겠는가.
서울로의 접근성이 좋은 수도권은 자연스럽게 가격이 올라왔다. 분당, 평촌, 산본 등 1기 신도시부터 생각해보면 서울과 가까울수록 부동산 가격은 올랐다. 특히 30년 재건축 연한을 맞은 분당 같은 경우 다시 한번 가격 상승 동력을 얻을 것으로 판단된다. 이야기가 옆으로 셌지만 결국 서울이란 곳은 앞으로 더욱더 촘촘히 연결되며 좋아질 수밖에 없는 상황인 건 사실인 것이다.
책 하반부를 보면 서울시 5개 생활권 계획을 중요한 것 위주로 잘 설명해 준다. 이 부분을 보면서 정부가 시행하려고 하는 정책 및 계획들을 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다고 생각했다. 왜냐하면 이런 생활권 계획을 토대로 지역들이 개발되기 때문이다. 조금만 더 관심을 가지고 지켜봤더라면 투자하는 데 큰 도움이 될 수밖에 없는 것이다.
-끝으로
그래서 앞으로 서울 부동산의 미래는 어떻게 될 것이냐고 물은다면? 내 생각에 당연히 오를 수밖에 없다고 본다. 대규모 주택 공급이 어려운 서울로 오고 싶어 하는 사람들(수요)은 꾸준히 있기 때문이다. 당연히 수요가 공급보다 많은데 가격이 떨어질 수 있을까? 이제 서울은 양적인 시장에서 질적인 시장으로 넘어갔다. 즉 상품 경쟁력에 따라서 평당 1억 원 하는 아파트들이 하나둘씩 생기고 있다는 말이다. 그리고 지금은 그 이상하는 아파트들도 수두룩 하다.
이런 서울 부동산의 발전과정을 보면 지방 도시들도 서울을 따라갈 것이다. 아직 질적인 시장으로 넘어가지 못한 지방 부동산으로 투자자들이 몰리고 있다고 한다. 투자자들이 몰리면 결국 지방 부동산 가격도 올라가고 그렇다면 지방 부동산 시장도 서울을 벤치마킹할 것이다. 물론 요즘 지방 부동산이 오르는 것은 신중하게 접근할 필요가 있다.
실 수요자층이 아닌 투자자들이 몰린 시장은 나중에 가격이 빠질 수 있기 때문이다. 왜냐하면 지방일수록 KBF가 부족한 경우가 많기 때문이다. 해당 부동산을 찾는 사람들이 부족한데 누가 높은 가격으로 지방 부동산을 구매하려고 할 것인가?
답은 명확하다. 서울 부동산에서 그 답을 찾길 바란다.
시간이 지나서 보니 역시나 투자자들이 몰린 시장의 가격 하락폭은 컸다. 지금 물린 사람들은 힘든 시기를 보내고 있을 것이다. 하락장속 서울 아파트는 그나마 선방하고 있지만 지방아파트는 힘겨운 시절을 보내고 있다. 결국 금리가 내리고 아파트 매매가 활발해지면 다시 지방 부동산 가격도 상승할 것이다. 그 기간을 버티는 자 아니면 못 버티는 자, 둘 중에 답은 없는 것 같다. 결국 손해를 보더라도 다른 투자를 통해 수익을 내면 결국 수익은 제로니까 말이다. 그래서 부동산투자를 모르겠다면 우선 서울, 수도권부터 관심을 가지란 말이다.